SPRÁVA NEMOVITOSTI
SPRÁVA
Úkoly správce :
a) zajišťovat správu nemovitostí s odbornou péčí, v souladu se zájmy vlastníka, jakož i jednotlivých vlastníků jednotek, kterému jsou známy, nebo mu známy být musí,
b) v případě pochybností o obsahu pokynů se obrátit na vlastníka a vyžádat si jeho stanovisko. Od pokynů vlastníka je správce oprávněn se odchýlit jen v případě pokud je to nezbytně nutné a vyžadují-li to zájmy vlastníka a nemůže-li včas obdržet souhlas vlastníka přesto, že si jej vyžádal,
c) správce není oprávněn vlastníka nikterak smluvně nebo jinak právně zavazovat vyjma případů uvedených v této smlouvě nebo ve zvláštní plné moci vystavené mu vlastníkem, a vyjma případů havarijních a jiných nouzových situací,
d) vést a archivovat technickou dokumentaci a další písemné materiály týkající se spravované nemovitosti, soupis vad a nedodělků, předávacích protokolů, záruk, revizních správ, tlakových zkoušek, atestů, klíčů od objektů, stavů měřidel, nájemních smluv, výpočtových listů atd., a provést vstupní inventuru hospodaření při převzetí domu za přítomnosti statutárních zástupců vlastníka,
e) zpracovávat podklady pro předpis úhrad a záloh na úhradu služeb spojených s provozem nemovitostí a vést evidenci úhrad záloh, a dalších poplatků s tím souvisejících odděleně na jednotlivé bytové a nebytové jednotky
f) provádět roční vyúčtování záloh
g) vést dle platných předpisů účetnictví vlastníka včetně daňového přiznání
h) umožnit členům vlastníka kdykoli na požádání nahlédnutí do své evidence, týkající se spravované nemovitosti
i) pečovat o řádný technický stav nemovitosti v rozsahu, v němž je tuto péči povinnen provádět vlastník, zejména provádět či zajišťovat běžnou údržbu, úklid (v zimě včetně sněhu), opravy a předepsané prohlídky nemovitosti či její součásti
j) zabezpečovat v domě a na pozemcích tvořících s ním jeden funkční celek pořádek a čistotu, jakož i jejich plynulý a bezpečný provoz v rozsahu povinnosti vlastníka a pronajimatele
k) dohlížet na plnění povinnosti vlastníka jednotky na ochranu majetku proti neoprávněným zásahům, v případě nebezpečí pádu ledu nebo sněhu ze střechy domu na přilehlé chodníky a pozemky je správce povinen zajistit neprodleně zamezení přístupu osob a příp. vozidel na tyto plochy
l) zajišťovat všechny potřebné kontroly, prohlídky a revize elektrorozvodů, plynu, výtahu, komínových těles, hromosvodu, předkládat vlastníkům příslušné revizní zprávy a zajistit odstranění závad na základě doporučení uvedených v revizní zprávě
m) zabezpečovat provádění periodických revizí vyhrazených technických zařízení a opatření na úseku požární ochrany, hygieny a bezpečnosti práce stanovené právními předpisy, odstraňovat zjištěné závady a pravidelně jednou měsíčně k dohodnutému datu provádět kontrolu domovního elektroměru a vodoměru a naměřené hodnoty vést v evidenci
n) zajistit pro vlastníky jednotek jejich jménem a na jejich účet služby spojené s užíváním jednotek, zejména dodávky el. energie pro společné části budovy, dodávky vody, odvod splaškové a dešťové vody, odvoz odpadků, případně jiné služby na kterých se vlastníci jednotek dohodnou a pověří tímto písemně správce, ovšem za předpokladu, že tento s tím bude souhlasit,
o) předkládat vlastníkovi roční účetní závěrku včetně výkazu zisku a ztrát, předvahu a rozvahu
p) v návaznosti na rozvahu finančních nákladů v budoucím roce nastavit výši záloh na úhradu nákladů spojených s provozem a správou nemovitosti
q) podávat zprávu o správě nemovitosti a stavu spravovaného majetku, vždy do 30 dnů, když o to vlastník požádá
r) zajišťovat a organizovat opravy a ostatní potřebné práce tak, aby byl ochráněn majetek dotčených vlastníků jednotek a jejich práva vyplývající z občanského zákoníku
s) v případě výskytu vad díla v záruční době, ať havarijních či jiných, připravovat a uplatňovat za vlastníka reklamace vůči zhotoviteli
t) informovat vlastníka o potřebě generálních oprav (většího rozsahu) či stavebních úprav a předkládat současně návrh na řešení situace
u) informovat vlastníka o potřebě doplnění peněžních prostředků na správu domu
v) správce je povinen po uzavření této smlouvy sjednat na své náklady pojištění odpovědnosti za škodu, která by mohla vzniknout vlastníku nebo třetím osobám v souvislosti s výkonem správy
w) v případě havárie zajistit v nejkratší možné přiměřené lhůtě od nahlášení provedení havarijní opravy na základě smlouvy o havarijní službě a určit pověřenou osobu, na kterou se mohou vlastníci jednotek a příp. jejich nájemci obracet v případě havárie, poruchy či jiné události spojené s užíváním nemovitosti a zajistit nepřetržitou havarijní službu (24 hod.) a o této skutečnosti informovat vlastníky jednotek, příp. jejich nájemce.
x) neprodleně informovat vlastníka o vzniklém havarijním stavu a o provedených opatřeních. Za havárie se považují takové situace, kdy je v ohrožení život, zdraví nebo majetek. Havarijní stavy mohou nastat na elektrickém zařízení, plynovém rozvodu, vodovodním rozvodu, rozvodu tepla, výtahovém zařízení, na kouřových cestách apod.. Za havárii se považuje také požár, statická porucha a porucha střešní konstrukce s následným zatékáním
Správce je oprávněn:
a) uzavírat jménem vlastníka na základě plné moci smlouvy o dodávkách služeb spojených s provozem domu. Obsah smluv je správce povinen sjednávat tak, aby při respektování obecně závazných norem bylo pro vlastníka dosaženo maximálního ekonomického efektu
b) uhradit prokazatelné výdaje na opravy a údržbu spravované nemovitosti z prostředků na účtu vlastníka, zřízeného dle této smlouvy,
c) požadovat po vlastníku doplnění peněžních prostředků ve sjednaných případech
d) hájit zájmy vlastníka ohrožené porušením smluv či obecně závazných předpisů. Po dohodě se zástupci vlastníka iniciovat příslušná správní či soudní řízení a po dohodě se zástupci vlastníka je v nich na základě speciální plné moci a na náklady vlastníka zastupovat
e) z rozhodnutí vlastníka a na základě speciální plné moci a na jeho náklady soudně vymáhat dlužné platby od dlužníků
f) zastupovat vlastníka na základě speciální plné moci v občanskoprávních a správních řízeních se správou nemovitosti souvisejících (po dohodě se zástupci vlastníka)
g) pověřit po dohodě s vlastníkem zastupováním v řízeních před soudy či správními orgány třetí osobu
h) vystavovat a podepisovat v zastoupení vlastníka daňové doklady (faktury) na poplatky spojené s vlastnictvím jednotek jednotlivým vlastníkům jednotek
i) uzavírat, měnit a rušit smlouvy o pronájmu nemovitosti či jejich částí, včetně jejich součástí a příslušenství, či jinak nakládat s právy třetích osob, smlouvy o umístění reklamních či obdobných zařízení, smlouvy o zřízení společné televizní antény, napojení kabelové televize, umístění základnové stanice GSM apod. a dohody s těmito smlouvami související, a to pouze po předchozím písemném souhlasu vlastníka
j) provádět jakékoli opravy, stavební úpravy či jiné stavební změny nemovitosti, a to pouze po předchozím písemném souhlasu vlastníka
k) změnit v průběhu roku výši měsíčních záloh na úhradu služeb a nákladů, je-li pro to dán objektivní důvod, vyplývající ze změny příslušných předpisů.
Vize kvalitního správce :
Kvalitní správce nemovitosti musí nastavit komunikaci s klientem tak, aby plně vyhověl jeho potřebám a přizpůsobil jim svůj styl správy nemovitosti. Naše společnost si bere za cíl být otevřenou, seriozní společností pro všechny strany zúčastněné na správě předmětné nemovitosti.
a) Správce nemovitosti musí být proaktivní při hledání a řešení problému ještě před jejich vznikem, a toto by mělo být základní motto kvalitního správce nemovitosti.
b) Pokud problém přeci jen vznikne, kvalitní správce nemovitosti musí tuto skutečnost vyřešit rychle a efektivně tak, aby plně vyhověl požadavkům klienta.
c) Kvalitní krátkodobé a dlouhodobé plánování správy nemovitosti, její evidence a následná kontrola je také jednou ze základních vlastností kvalitního správce nemovitosti.
d) Udržování dobré úrovně vzájemných vztahů s klientem je velmi důležitou součástí námi poskytovaných služeb.
e) Správa a kontrola dodavatelů je povinností správce nemovitosti, která vyžaduje znalosti cen a úrovně poskytovaných služeb na trhu. Naše společnost disponuje rozsáhlou databází dodavatelů s různým zaměřením a specializací. Používáme následná pravidla pro řízení dodavatelských služeb:
- Obdržet nejvyšší možnou kvalitu služby vzhledem k ceně a času
- Otevřít kontrolu jednotlivých dodavatelů klientovi separátně tak, aby prokázal klientovi, že obdržel nejvyšší možnou kvalitu služby.
- Angažovat zkušené dodavatelské společnosti
- Kompletní prověření všech dodavatelských společností před jejich angažováním včetně
pojištění a bezpečnosti práce.
- Transparentnost nákladů pro klienta
Obecná správa
a. Celková doporučení pro nemovitost klientovi v čtvrtletních reportech pro zajištění k minimalizaci nákladových položek a maximalizaci zisku ze služeb poskytovaných dodavateli. Pracovní schůzky se zástupci klienta v termínech předem dohodnutých a přiměřené frekvenci.
b. Legislativní a účetní doporučení související s nemovitostí. Tato doporučení jsou omezena možnostmi správce nemovitosti.
c. Ukládání všech záznamů k nemovitosti a poskytování těchto údajů klientovi na vyžádání.
d. Celkové udržování dobrých vztahů všech stran zúčastněných na správě nemovitosti.
e. Pravidelné prohlídky stavu nemovitosti, vedení záznamů o těchto prohlídkách a následné řešení případných závad.
f. Vedení záznamů a jednání s třetími stranami při vzniklých pojistných událostech a poskytování těchto záznamů klientovi na základě jeho vyžádání.
Řízení a kontrola služeb správy nemovitosti
a. Správní činnosti
Zajištění smluvních vztahů s dodavateli energií
Zajištění smluvních vztahů s dodavateli všech služeb souvisejících se správou nemovitosti
Zajištění smluvních vztahů s pojišťovnami
Vedení technické dokumentaci
Pomoc při získávání dotací
b. Hospodářské činnosti:
Předpis, výběr záloh za energie
Předpis, výběr záloh za veškeré dodavatelské služby poskytované nemovitosti
Předpis, výběr záloh do fondu oprav
c. Ekonomické činnosti:
Vedení účetnictví dle zákona a příslušných předpisů
Vypracování daňového přiznání právnické osoby
Výpočty daně z nemovitosti a daně z příjmu právnických osob
d. Technické činnosti:
Zajištění nepřetržité havarijní služby
Zajištění provozu a údržby všech technických zařízení objektu
Zajištění všech předepsaných revizí a odborných prohlídek
Zajištění údržbářských prací
Zpracování ročního plánu údržby a oprav
Kompletní činnost energetika
Úklid (dle požadavků klienta)
Venkovní úklid
Údržba zeleně
